本标准适用于潍坊市行政区域内普通住宅前期物业服务项目，分为五个星级标准，五星级为最高标准，一星级为最低标准；本标准可作为普通住宅物业服务企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务内容等的参考依据。
一、综合管理服务标准
（一）基本服务
服务与被服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确；财务管理规范，账目清晰；有完善的管理方案，员工岗位职责与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主资料保密制度、员工工作程序与标准等制度体系健全；物业服务档案资料齐全；从业人员服装统一、行为规范，服务主动、热情；落实“三会三公开”要求，在小区公示栏或显著位置公开服务标准和价格、投诉渠道和方式、公共收益信息等；推行“红色物业”，发挥党组织、党员在小区管理、矛盾调解中的积极作用。
（二）分级服务
五星级：设置管理处，有专门的接待场所，办公设施及办公用品配置完备，有业主信息和办公管理系统；每天不少于8小时为业主或物业使用人进行业务接待，提供24小时热线电话服务。对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在6小时内答复；物业服务经理管理经验丰富，具有2年以上相应任职经历；可根据业主需求，提供特约服务和代办服务；节假日有专题布置，每年组织不少于3次社区活动；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面不低于总户数的80%，满意率85%以上。
四星级：设置管理处，办公设施及办公用品配置完备，有业主信息和办公管理系统；每天不少于8小时在管理处进行业务接待，提供24小时热线电话服务；对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在12小时内答复；物业服务经理有2年以上相应任职经历；能根据业主需求提供特约服务和代办服务；节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面不低于总户数的70%，满意率80%以上。
三星级：设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；每天不少于8小时在管理处进行业务接待；提供24小时服务电话，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在24小时内答复；物业服务经理有2年以上相应从业经历；能根据业主需求提供特约服务和代办服务。节假日有专题布置，每年组织不少于1次社区活动。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面不低于总户数的60%，满意率75%以上。
二星级：设置管理处，配置必要的办公设施和办公用品；每天约定时间在管理处进行业务接待；提供24小时服务电话，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在24小时内答复；物业服务经理有1年以上相应从业经历。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面不低于总户数的50%，满意率70%以上。
一星级：根据小区实际设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理；提供24小时服务电话，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在24小时内答复；物业服务经理掌握基本的物业管理常识。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面不低于总户数的50%，满意率65%以上。
二、共用部位及共用设施设备维护标准
（一）基本服务
物业服务企业承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行查验，验收手续齐全，交接资料完备。建立物业共用部位、共用设施设备的日常管理、安全巡查、维护保养制度及档案记录；建立共用设施设备安全操作规程、应急处理预案及运行档案；对小区内窨井盖等危险部位设置警示标识及防护设施，发现隐患第一时间向社区、有关部门报告，配合做好设施修复；各类设施设备标志清晰明确、规范齐全；消防设施、器材配置符合消防技术标准规定；小区道路、场地保持基本平整，不积水；窨井不漫溢，排水管道通畅；按照管理规约，签订装修服务协议，告知业主装修须知，监督装修过程，对违规装修、破坏结构安全、违章搭建等行为及时劝阻并报告业委会或社区、有关部门。
（二）特种设施设备运行维护服务
1.电梯：每日巡查1次设备运行情况，记录规范、详实；电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好。委托具备相应资质的电梯维保单位按市场监管部门要求定期维护保养，按规定定期检验，轿厢内张贴《特种设备使用标志》；对电梯维保单位保养情况进行监督并保存记录；电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取安全防范措施；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即赶赴现场并通知电梯维保单位，实施应急救援。物业企业变更后，应及时移交电梯安全技术档案，并办理电梯使用登记变更。
2.自动消防设施：设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；物业服务企业应委托具备资质的检测、维保机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测，每月进行1次维保，并做好记录。
（三）分级服务
五星级：每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排协助修理。每周1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窨井每年清理2次以上；每周1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在98%以上；各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；12小时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理；提倡物业服务企业通过物联网、互联网等现代技术提高对公共设施设备的智能化管理水平。
四星级：每年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每半年检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排协助修理。每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窨井每年清理2次；每周1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在95%以上；各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；12小时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。
三星级：发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窨井每年清理1次以上；及时巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在90%以上；各类共用设施设备系统每周检查1次，设备房每月清洁1次；12小时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。
二星级：发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；井盖无缺损，窨井每年清理1次；每月巡检公共照明设备，修复损坏的灯具1次，公共照明设备完好率在85%以上；8小时受理业主或物业使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般修理2天内处理。
一星级：发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；每季度1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；井盖无缺损，窨井每年清理1次；每月1次巡检公共照明设备，修复损坏灯具，公共照明设备完好率在80%以上；8小时受理业主或物业使用人报修，急修2小时内到现场处理，一般修理3天内处理。
三、公共区域清洁卫生服务标准
（一）基本服务
各类清洁设施设备配备齐全；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；生活垃圾日产日清，公共区域整洁、无异味，提倡垃圾分类处理；推广使用环保清洁剂。
（二）分级服务
五星级：按单元设置垃圾桶，实行分类投放和袋装化，生活垃圾每日清运1次，垃圾桶每日清理，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每天1次；楼道每天清扫、擦洗一次，保持清洁；共用部位玻璃每周清洁1次；公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。
四星级：按单元设置垃圾桶，实行分类投放和袋装化，生活垃圾每日清运1次，垃圾桶每日清洗，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每两天1次；楼道每天清扫一次，保持清洁；共用部位玻璃每月清洁1次；公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于1次，其余月份每两月不少于1次。
三星级：按单元设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每星期不少于2次；楼道每周清扫2次，保持清洁；公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于1次，其余月份每三个月不少于1次。
二星级：按单元设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；公共雨、污水管道每年畅通；雨、污水井每年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池无漫溢，每年清掏1次，发现异常及时清掏；5-10月的灭四害消杀工作每月不少于1次。
一星级：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次；保持公共部位基本整洁；公共雨、污水管道每年畅通；雨、污水井每年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池无漫溢，发现异常及时清掏；基本落实夏季灭四害消杀工作。
四、公共区域秩序维护服务标准
（一）基本服务
配有专职的公共秩序维护员，落实值班制度；建立公共秩序维护员管理规定、巡逻执勤制度、停车管理制度、消防管理制度及应急处理预案；设置门禁系统，大门设有监控；对外来人员和车辆有登记；对进出车辆进行有序管理和疏导，设立停车位标识，规范车辆停放；对具备条件的小区门禁录入消防车辆信息，保持消防车通道、疏散通道畅通，无占用、堵塞、封闭情况；对楼道内停放电动自行车及充电、放置杂物等行为进行劝阻，拒不整改的及时向消防、公安等有关部门报告。有条件的小区推行“智慧物业”管理，提高信息化管理服务水平。
（二）分级服务
五星级：小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中4项以上技防设施，24小时开通；门口应设置形象岗，各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；公共秩序维护员配备电子巡更设备，重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于2次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；对公共秩序维护员进行理论及实操培训。
四星级：3万平方米以上的小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中3项以上技防设施，24小时开通；各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；重点部位每3小时巡逻1次，并做好巡更记录；每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于1次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；对公共秩序维护员进行理论及实操培训。
三星级：小区配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中2项以上技防设施，24小时开通；小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；重点部位白天巡逻至少2次，夜间巡逻至少1次，并有巡逻记录；每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于1次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理。
二星级：小区主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录；每天不定时在小区内巡逻2次以上，并有巡逻记录；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理。
一星级：小区主出入口有人值班看守或技防，可定时关门；每天不定时在小区内巡逻；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，及时赶到现场协助处理。
五、公共区域绿化养护服务标准
（一）基本服务
配备专人进行绿化养护管理；制定绿化设施管理规定、维护保养办法；草坪生长良好，及时修剪、补种，花卉、绿篱、树木及时修剪整形；乔、灌木、攀缘植物修剪到位，及时中耕除草、基肥；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知居民。
（二）分级服务
五星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要；草坪保持平整，边缘清晰，及时补种、清理杂草，适时适量施有机复合肥；花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；每年中有3次以上花卉、景点布置，3季有花。
四星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍；草坪常年基本保持平整，清除杂草每年7遍以上，杂草面积不大于5%，按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上；花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，枯死苗木及时补种。每年中有2次以上花卉、景点布置。
三星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，基本无枯枝、缺枝，每年中耕除草4次以上，土壤基本疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥1遍，部分花灌木增施追肥1次；草坪无明显缺水枯黄，每年修剪4遍以上，清除杂草4遍以上，每年普施有机肥1遍；花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年中有1次以上花卉、景点布置。
二星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，观感良好；每年中耕除草3次以上；草坪每年修剪3遍以上，清除杂草3遍以上；每年及时打药，基本没有病虫害。
一星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪1次以上，观感较好；每年中耕除草1次以上，没有大面积杂草；没有枯死树木。
本标准自2021年4月15日起施行，有效期至2026年4月14日。
第一条为完善既有住宅的使用功能，提高居民生活质量，方便居民出行，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国特种设备安全法》《建设工程质量管理条例》等有关法律法规,结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内国有土地上建设的既有住宅加装电梯，适用本办法。
第三条既有住宅加装电梯应当遵循业主自愿、政府扶持，充分协商、兼顾各方，保障安全、依法合规的原则。
本办法所称既有住宅是指依法建设并投入使用,具有合法建设手续和权属证明，符合加装电梯条件的四层及以上未设电梯的单元式多业主住宅。
第四条市住房城乡建设部门牵头负责全市既有住宅加装电梯工作相关政策制定和业务指导。
市财政部门负责市级财政奖补资金的预算安排和业务指导。
市自然资源和规划部门负责指导各区（市）自然资源和规划部门做好项目现场勘验和规划审查工作。
市市场监督管理部门负责指导各区（市）市场监督管理部门做好既有住宅加装电梯安装开工告知接收、安装监督检验及对电梯制造、安装单位的监管等工作。
市行政审批、消防救援、城市管理、公安、民政、退役军人事务等部门按照职责分工做好既有住宅加装电梯相关工作。
各区（市）政府负责辖区范围内既有住宅加装电梯工作的统筹，明确牵头部门，配置工作人员，健全工作机制，优化工作流程，组织辖区内相关部门提供“一站式”咨询服务和手续办理。
街道办事处（镇政府）负责辖区内既有住宅加装电梯需求情况的摸查，建立工作台账；负责成立服务机构、纳入窗口服务，做好宣传发动、服务指导、业务办理等工作，引导各利益相关方按照“充分协商、兼顾各方”的原则，理性表达意见诉求，妥善化解矛盾。
第五条既有住宅加装电梯应当充分保障相关业主知情权和表达权，其初步方案及设计方案应当充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见，应当重点征求加装电梯后可能影响通行、采光、通风或者产生噪声直接影响其他利益相关方的意见，加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意，加装电梯拟改变业主共有部分用途的，按照有关法律法规规定执行。
第六条业主就加装电梯达不成一致意见的，可以按照有关法律法规的规定进行表决。
（一）既有住宅加装电梯服务单一单元，以单元为单位申请的，由本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。
（二）既有住宅加装电梯服务整栋楼座，以整栋楼座为单位申请的，由本栋楼座专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。
第七条既有住宅加装电梯后不得改变原有房屋的整体性和结构安全。存在结构安全隐患的，须消除安全隐患后，或者书面承诺在加装电梯的同时进行房屋结构安全加固、消除安全隐患方可申请。
第八条既有住宅加装电梯原则上应当在原建设项目用地界址范围内实施。应当符合土地、规划、建设、消防等相关要求，符合历史文化名城保护和城市风貌保护的相关规定。
第九条既有住宅加装电梯的资金以业主自筹资金为主。业主自筹资金按照“谁受益、谁出资”及受益大小等因素,按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由业主协商确定。
使用房屋专项维修资金和住房公积金以及财政奖补资金的，按照有关规定执行。
第十条同意加装的全部业主为既有住宅加装电梯项目申请人，可以书面授权委托业主代表或已售公房原产权单位、房地产开发企业、电梯制造企业、电梯安装企业、物业服务企业、项目管理企业等单位作为实施主体，承担方案制定、组织协调、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作，申请人和实施主体应当按委托约定各自承担相关法律法规规定的责任和义务。
第十一条实施主体负责组织编制加装电梯初步方案，并向相关业主书面征求意见，说明初步方案的所有内容，街道办事处（镇政府）应当对征求意见环节进行协调、指导、监督。初步方案包括用地范围、建筑结构、消防安全等可行性分析，加装电梯的初步设计方案及业主关于加装电梯签订的书面协议。其中，业主关于加装电梯签订的书面协议应当包含以下附件：
（一）加装电梯的品牌、型号、费用预算及分摊方案；
（二）加装电梯运行、保养、维修等费用分摊方案；
（三）电梯运行管理主体的确定及运行管理协议；
（四）资金的分配使用方案。
第十二条业主就加装电梯事项达成一致意见并签订书面协议后，应当携以上有关资料向所在区（市）既有住宅加装电梯牵头部门提交项目登记申请。各区（市）牵头部门应当加强指导，联合相关部门，推进相关项目的落实。
第十三条实施主体应当委托具有相应资质的设计单位进行设计，出具设计方案。设计方案应当符合相关规范、标准规定，确保加装电梯后不改变原有房屋的整体性和结构安全。
第十四条实施主体应当将加装电梯设计方案在小区和本单元显著位置进行公示，公示时间除法律法规规章另有规定外，不得少于10日（其中涉及历史文化名城保护和城市风貌保护区的，公示时间不得少于20日），公示完成后出具公示结果说明。公示文本中应当明示反映渠道及联系地址、联系人、联系电话等内容。
公示期间，对加装电梯设计方案提出的合理化建议，实施主体应当积极采纳，会同设计单位优化设计方案，降低对相关业主的不利影响；对设计方案仍有异议的，业主应当自行协商。
第十五条项目开工建设前，实施主体应当按照规定向区（市）有关部门办理规划审查、土建施工等手续，应当书面告知市场监管部门并申请监督检验。加装电梯影响或改变供电、供水、排水、供气、供热、通信、消防等设施的，应当办理相关手续。
第十六条实施主体应当委托具备相应资质的监理单位负责工程监理，并签订监理合同；需实施土建施工的，实施主体应当委托具备相应资质的施工单位负责土建施工，并签订施工合同。既有住宅加装电梯的施工、安装，应当符合法律法规和安全技术规范相关规定要求。
实施主体对加装电梯质量安全负总责，设计、施工、监理单位和电梯安装企业按照有关法律法规规定履行义务、承担责任。土建施工质量安全监管单位负责对加装电梯井道的土建工程进行质量和施工安全监督；市场监管部门负责对电梯质量进行监督。
第十七条加装电梯项目竣工后，实施主体应当组织设计、施工、安装、监理等单位共同对项目进行竣工验收。竣工验收后，项目相关档案资料应当由实施主体移交至所在区（市）加装电梯牵头部门。
第十八条既有住宅加装电梯项目竣工验收后，实施主体应当按有关规定向项目所在区（市）特种设备使用登记部门申请办理登记手续。
第十九条出资加装电梯的业主为电梯的共有人，应当共同委托相应资格的单位和专业人员按有关规定对电梯进行维护保养、申请定期检验，履行特种设备有关法律法规规定的相关义务，确保加装电梯运行安全。相关房屋所有权或使用权发生变更的,出让人应当告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。
第二十条涉及供水、排水、供气、供热等相关管线迁移改造的，相关专业经营单位优先安排加装电梯的电力扩容、管线迁移等配套项目实施计划，公布办事流程，优惠收取有关费用。
第二十一条各区（市）政府建立“老旧小区改造+加装电梯”工作机制，在老旧小区改造时，统筹推进加装电梯及其涉及到的管线迁移和小区道路、停车、绿地修复等工作；鼓励实施集中采购、连片加装、统一维护，降低加装成本。
第二十二条各区（市）政府制定分步实施方案，提前组织有关部门对辖区内加装电梯可行性进行连片勘验规划，出具勘验意见。
第二十三条鼓励房地产开发企业、物业服务企业、电梯制造企业、电梯安装企业、项目管理企业等社会资本积极参与,依法探索代建式、租赁式等模式,推动既有住宅加装电梯工作。
第二十四条鼓励保险机构创新保险机制，发挥保险的事故赔偿和风险预防作用，促进加装电梯使用管理和维护保养水平提升。
第二十五条相关业主认为因加装电梯侵犯其自身民事权益的，应当通过协商方式确定补偿方案，或依法维护其自身权益。
第二十六条符合下列条件的，可以按照本办法执行：
（一）住宅原规划设计方案中设有电梯，也建设了电梯井，但未实际安装电梯的房屋，在业主协商一致后，可直接采购电梯设备，按要求办理电梯安装开工告知、设备监督检验等手续。
（二）住宅底层为二层及以上网点或高度为7米及以上平台的，居民需经网点或平台入户，可依托网点或平台加装电梯。
（三）依法依规建设的城镇旧村改造回迁房及机关、企事业单位的公有（集体）产权住宅，实际为个人所有未办理个人房产证的，产权单位能提供房产使用人等有关情况说明且产权单位及房产使用人同意加装电梯的,适用本办法。
（四）部队在国有土地上建设的干休所、集资房、经济适用房等已向个人发放房产证的房屋，或产权单位能提供对房产使用人等有关情况的说明，且产权单位及房产使用人同意加装电梯的,适用本办法。
前期建设手续不全，已经建成入住但暂时无法办理房产证的房屋，应当在补齐有关建设手续，完成房屋初始登记，具备办理个人房产证条件后，再按本办法加装电梯。
拟对居民进行征收补偿安置，或拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造及列入危旧房改造计划的住宅小区（含独栋住宅楼）,不适用本办法。
第二十七条各区（市）政府应依据本办法制定实施细则，进一步优化工作流程，明确工作标准，提高服务质量。
第二十八条本办法自发布之日起施行。《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》（青政办字〔2016〕145号）同时废止。
为进一步贯彻落实《山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于进一步完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见的通知》（鲁政办字〔2020〕122号）要求，持续完善住宅工程质量保障体系，不断提升住宅工程质量品质，结合我市实际，提出如下措施。
一、夯实各方主体责任
第一条 建设单位首要责任。建设单位为住宅工程质量第一责任人，依法对住宅质量承担全面责任。强化建设单位对住宅工程建设全过程的质量首要责任,严格落实项目法人责任制,严禁违法违规发包、支解发包工程、盲目压缩合理工期和造价,不得借优化设计名义降低住宅结构安全和使用功能。涉及结构安全的试块、试件以及有关材料应选用有资质的检测机构开展建筑原材料取样检测工作。应严格履行住宅质量保修责任，在保修范围和保修期限内，对所有权人履行质量保修义务，保修期满后，明确履行住宅质量服务保障的责任主体。
第二条 勘察、设计单位质量责任。勘察、设计单位对住宅工程质量负勘察、设计责任。应明确项目负责人，依法依规开展住宅工程勘察、设计工作。施工前，应组织勘察、设计交底，对容易产生质量问题的部位和环节进行优化细化设计，提出保障住宅工程质量的具体措施。应严格初步设计和施工图审查，涉及工程建设强制标准、地基基础和主体结构的安全性、消防安全、人防工程防护安全性、建筑节能强制性标准、绿色建筑标准的设计变更，应报原施工图审查机构审查，严禁擅自修改审查合格的施工图，变更降低或取消住宅工程正常使用功能。
第三条 施工单位主体责任。施工单位对住宅工程质量负主体责任，建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责。应完善质量管理体系，设置质量管理机构，建立岗位责任制度，切实履行对分包单位质量管理职责，严禁转包、违法分包、以包代管。项目负责人应到岗履职，项目应配备专职质量负责人。应编制住宅工程质量常见问题控制方案并严格实施，按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工。严格落实住宅工程质量分户验收制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收，实现质量控制全过程可追溯。
第四条 监理单位监理责任。监理单位应明确项目管理人员及质量保证体系，按照法律法规、有关技术标准、设计文件和工程承包合同进行监理。应按规定配备总监理工程师、各专业监理工程师，保证到岗履职。应针对住宅工程特点，编制质量控制专项监理实施细则并严格落实。监理单位应逐件、逐批对建筑原材料实施进场验收，严格落实旁站、巡视、平行检验制度，按要求对住宅工程各检验批、分项、分部工程实施验收，严把竣工预验收关。
第五条 其他参建各方质量责任。全面落实商品混凝土生产企业、质量检测机构等工程责任主体质量责任。
商品混凝土生产企业对住宅工程使用的混凝土负质量责任。应建立健全质量管理体系，关键岗位持证上岗，严禁随意调整原材料配合比用量，严格落实出厂检验、运输、交货检验制度，严禁检验样品弄虚作假、代做试件等违法违规行为。
检测机构对住宅工程使用的建筑材料检测结果负质量责任。应建立健全质量保证体系，严格按规范标准要求实施质量检测工作，实现检测全过程数据自动采集，严禁超资质承揽检测业务、检测过程弄虚作假、伪造监测数据、出具虚假检测报告等违法违规行为。
二、强化全过程闭环监管
第六条 加强关键环节监管。住宅工程施工前，工程质量监督机构应要求参建各方按照有关规范标准，加强对影响结构安全及重要使用功能的分部分项工程和关键工序、关键部位的技术交底。
住宅工程施工期间，工程质量监督机构应加强日常巡查，重点对参建各方质量责任落实情况、关键岗位人员到岗履职等质量行为进行监督抽查。
第七条 加强主要原材料质量管理。住房城乡建设主管部门公开选用信用好、技术优、实力强的第三方检测机构，对新建住宅工程主要原材料独立开展抽测工作；规范预拌混凝土企业及其所属专项试验室质量行为；督促参建各方严格落实材料进场验收、见证取样和送检制度。
第八条 加强住宅质量过程控制。工程质量监督机构应强化对地基基础、主体结构工程施工、验收等环节的质量监督。主体施工阶段，施工难度较大或质量不易保证的施工过程，原则上按项目每4层抽查不少于一次，重点检测混凝土强度，抽查钢筋、混凝土等重要分部分项工程施工质量。强化事中监管，重点查处随意变更、降低和取消正常使用功能的行为，保障住宅使用功能。
发挥社会资源优势，住房城乡建设主管部门委托第三方开展辅助巡查，补强监督力量。
第九条 严把住宅工程竣工验收关。参建各方应严格落实竣工验收主体责任，住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。竣工验收应在监理预验收合格的基础上，由建设单位组织参建各方实施，严禁验收造假行为。
第十条 加强工程质量资料管理。参建各方应保证施工记录、验收记录、产品质量证明文件、检测报告等施工资料真实、完整、可追溯，严厉打击资料造假行为。
鼓励施工企业采用BIM技术等信息化手段开展施工资料整理与监管，将施工信息数据实时上传平台，并通过BIM模型与施工部位关联。
第十一条 落实业主预验房制度。在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，鼓励设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。建设、施工、监理、物业等企业人员共同对分户内及相关公共区域、公共设施存在的质量问题进行确认、登记，并由施工企业进行维修。实际交付使用时，由业主对质量问题维修情况进行确认。
三、完善质量保障措施
第十二条 强化主管部门监督管理。市、区县（功能区）住房城乡建设主管部门应加强事中事后监管，建立日常巡查和差别化监管制度，对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位，加大对其建设项目的检查频次和力度。原则上市住房城乡建设主管部门每半年、区县（功能区）住房城乡建设主管部门每季度对本辖区在建住宅工程各责任主体的质量行为至少抽查一次，对发现的违法违规行为，及时公开通报并依法处罚。
住房城乡建设主管部门可采取购买服务的方式，委托第三方检测机构独立开展质量抽测工作。对支解发包、违法分包、质量管理缺失、人员不到岗履职、检测及验收弄虚作假等违法违规行为，由相应部门依法依规严肃查处。
第十三条 从严惩处工程质量问题主体。住房城乡建设主管部门或工程质量监督机构发现工程存在涉及结构安全和重要使用功能的质量问题，应责令参建各方限期整改或局部停工整改，并委托具有相应资质的检测单位进行检测，经检测达不到设计或规范标准要求的，须对该分部工程全部鉴定；发现工程质量责任主体违反法律法规和工程建设强制性标准的，应约谈相关责任单位质量负责人，由相应部门依法依规严肃查处。
对出现严重质量缺陷，经返修及加固处理仍不能满足安全的，责令拆除重做，并依法追究相关单位及个人的责任。对建设单位组织竣工验收合格的项目，经抽查达不到验收条件、标准要求的，责令重新组织验收；情节严重的，由相应部门依法依规严肃查处。
第十四条 加强工程质量与房屋预售联动管理。因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的住宅工程，应暂停其项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工后方可恢复。
第十五条 加快推进诚信体系建设。完善建筑市场信用体系，畅通信用信息采集渠道，对守信建设单位加大政策支持，对失信建设单位按照国家有关规定依法实施惩戒，营造“守信激励、失信惩戒，一处失信、处处受制”的良好信用环境。
本措施自2021年10月8日施行，有效期至2026年10月7日。
为持续改善老旧住宅小区居住条件，解决老旧住宅居民上下楼困难的问题，根据甘肃省住房和城乡建设厅《关于印发〈2021年城市老旧住宅加装电梯工作实施方案〉的通知》，结合我市老旧住宅实际情况，制定本实施方案。
一、目标任务
2021年，市政府计划实施老旧住宅加装电梯300部，根据主城四区老旧住宅小区分布情况，具体分配城关区加装180部，七里河区加装50部，西固区加装40部，安宁区加装30部。
二、实施主体及申报要求
老旧住宅加装电梯经用地权属单位同意后，以幢或单元为单位申请加装电梯的，实施主体为该幢或单元业主；以小区为单位申请加装电梯的，实施主体原则上为该小区业主委员会（小区未成立业主委员会的，可委托小区原开发建设单位或物业管理单位作为实施主体）。实施主体可以推荐业主代表或者委托物业服务企业、原房地产开发企业、房改房原售房单位、电梯制造安装企业等代理实施。实施主体委托代理方实施的，应当签订授权委托书，明确双方的权利和义务。实施主体负责该幢或单元业主意见统一、资金筹集、设备采购、工程实施、安全管理、维护管理等相关工作，并对加装电梯建设和使用期间的质量安全负总责。
加装电梯的老旧住宅必须符合以下条件：
（一）房屋必须为非单一产权，具有合法的房屋所有权证。
（二）未列入房屋征收、棚改、旧城改造范围和计
（三）楼体为四层及以上，且房屋具备安全加装和使用电梯条件，加装电梯用地在原住宅产权红线内。
（四）须书面征求本幢或本单元全体业主的意见，加装电梯应经专有部分占本幢或本单元总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并签订书面协议（已预留电梯井，并明确费用筹集方案且具备加装条件的，征求意见可不受三分之二比例限制），同时，应征得因加装电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。加装电梯部分超出该幢（小区）建设用地红线范围的，应取得相关土地使用权人的书面意见。上述业主的书面同意文件，应提供房屋所有权证与身份证作为附件，也可以由公证机关提供证明文书。
（五）同意加装电梯的业主应当书面达成加装电梯工程费用（含管线迁改、电力增容等费用）筹集方案、电梯运行维护保养委托方案、电梯运行维修费用分担方案（或增加物业费标准的方案）。同意加装电梯的业主可根据所在楼层、户数等因素分摊相关费用，分摊比例由出资的全体业主协商确定。
三、组织实施
（一）书面申请。符合老旧住宅加装电梯条件的实施主体向住宅所在地街道办事处提出书面申请，由街道办事处审查业主意见及申报材料、加装电梯工程费用（含管线迁改、电力增容等费用）筹集方案、电梯运行维修费用分担方案（或增加物业费标准的方案）、电梯运行维护保养委托方案等，审查合格后，报区级住房和城乡建设行政主管部门复核，提出是否同意加装电梯的初步意见。
（二）专项设计。老旧住宅加装电梯应当委托原建筑设计单位或者具有相应资质的建筑设计单位进行专项设计。设计方案应符合规划、工程建设、环保等相关标准规范的要求。设计方案应征得因加装电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。沿街建筑加装电梯应当符合城市规划退让红线及城市景观要求。根据《城市居住区规划设计规范》要求，加装电梯可适当缩减建筑间距。
(三) 联合审查。实施主体将加装电梯的设计方案（含总平面、立面、效果图）、估算造价、管线迁改费用协议、电力增容协议、加装电梯协议等相关书面材料报区级住房和城乡建设行政主管部门审核。区级住房和城乡建设行政主管部门会同自然资源、应急管理、城管执法、市场监管等部门对规划、消防等方案进行联合审查。联合审查通过后，应将审查意见及设计方案（含总平面、立面、效果图）在小区范围内进行公示，公示日期不少于7个工作日。经公示无异议的，由区级联审联批机构统一报市自然资源部门出具规划审查意见；公示期内有异议的，业主需重新进行协商。已预留电梯井的老旧住宅，加装电梯无需办理规划和建设审批手续，可直接办理电梯安装手续。
（三）开工建设。老旧住宅加装电梯依据区级联审联批审查意见、规划审查意见、审查合格的施工图、施工及监理方案、质量及安全监管手续（区级住房和城乡建设行政主管部门具有质量及安全监管行政职能的，手续由项目所在地的区级住房和城乡建设行政主管部门办理；区级住房和城乡建设行政主管部门不具有质量及安全监管行政职能的，手续由市住房和城乡建设行政主管部门办理）等可直接开工建设，不再办理施工许可。电梯施工单位应按规定办理安装告知，申请电梯安装监督检验。
（四）质量监督。市住房和城乡建设行政主管部门或区级住房和城乡建设行政主管部门负责监管加装电梯施工过程中，基坑、井道、围护结构、电梯设备的土建和安装工程的质量及安全。市市场监管部门负责电梯设备质量和后期运营安全监管。
（五）竣工验收。电梯正式投入使用前，实施主体应向特种设备安全监督管理部门申请办理使用登记，取得使用登记证书。按照“谁审批、谁验收”的原则，由实施主体向项目所在地区级住房和城乡建设行政主管部门提出验收申请，并由区级住房和城乡建设行政主管部门牵头组织区级联审联批机构、实施主体、设计、施工、监理单位和电梯制造安装企业等对加装电梯工程进行竣工验收。电梯竣工验收合格并投入运行后60天内，应当及时向区级住房和城乡建设行政主管部门申请办理竣工验收备案。
四、任务分工及工作职责
按照“省级指导、市级监督、区级落实”和“统一标准、统一流程”的工作原则，市住房和城乡建设行政主管部门负责全市老旧住宅加装电梯工作的监督和指导，主城四区政府负责老旧住宅加装电梯具体实施工作。主城四区政府要指定牵头部门，在区政务服务中心实行联审联批。涉及市级审批职能或权限的，市有关部门要依据职责，主动服务做好审批工作，确保老旧住宅加装电梯工作有序推进。主城四区政府要切实落实工作责任，按时间要求积极开展老旧住宅加装电梯工作。
第一阶段：结合辖区实际制定具体实施方案。（4月底前完成）
第二阶段：做好政策讲解和动员宣传工作，协助做好业主协议签订工作，遴选出具备实施条件的老旧住宅小区及单元数量，并报送实施加装电梯项目清单。（5月15日前完成）
第三阶段：督导完成联合审查、开工建设。开工前，报省特检站进行备案。（5月底前完成）第四阶段：督促做好工程实施工作。（6月底前完成基础施工及电梯设备采购，8月15日前完成钢结构施工，电梯安装开始，10月底前完成电梯安装调试）第五阶段:督导做好加装电梯监督检验、使用登记证办理及财政补助拨付工作。（12月底前完成）
五、相关要求
（一）明确责任。主城四区政府要切实做好老旧住宅加装电梯工作的督导和服务，分电梯建立进度台账，加强过程监管，督促指导参建各方严格落实工程质量终身责任制，做好工程实施、竣工验收、监督检验、使用登记等工作，确保老旧住宅加装电梯任务保质保量完成。施工单位应做好现场安全防护和工期安排，确保文明施工和工程质量安全。监理单位应加强现场质量安全管控。建筑设计单位、电梯制造安装企业应做好加装电梯的技术服务工作。原房屋开发企业、业主委员会、物业服务企业对老旧住宅加装电梯工作应予以协助支持。
（二）安全要求。老旧住宅加装电梯的设计、施工、监理单位应具备相应资质。加装的电梯应符合《中华人民共和国特种设备安全法》以及相关标准和安全技术规范的要求，由具备相应资格的单位制造和安装，安装前应报告特种设备安全监督管理部门，投入使用前应经监督检验合格。
（三）规划要求。老旧住宅加装电梯应以实用性为原则，不得侵占城市道路，不得影响城市规划实施；应尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑的不利影响，不得增加或变相增加与加装电梯无关的使用空间，建筑面积不计入容积率。在满足消防、安全条件和保障各项功能正常使用的前提下，加装电梯体量可适当缩减建筑间距。
（四）优化服务。主城四区政府要组织街道和社区积极做好居民宣传和协调工作；要制定具体的办理服务指南和材料清单，开通老旧住宅加装电梯绿色通道，指定专门受理窗口，公开公平进行项目遴选，确保群众利益；要整合推进老旧小区改造工作与老旧住宅加装电梯工作，对纳入老旧小区改造项目的楼栋加装电梯的，给予优先支持，统筹安排，避免重复建设。业主对加装电梯有异议且自行协商达不成协议的，住宅所在区政府、街道、社区应当依法依规积极组织调解，促使相关业主在平等协商的基础上自愿达成调解协议。业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。加装电梯涉及污水、雨水、供水、供电、燃气、通信设施迁改的，各产权人应积极做好配合工作，开辟绿色通道。
（五）维护要求。实施主体应当落实电梯使用管理者，管理者为电梯后续管理主体及责任主体，日常对电梯运行进行管理，与依法取得许可的电梯维保单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护，保障电梯使用安全。电梯可由该幢或单元业主代表或业主委员会管理；也可委托小区物业或集体协商确定的其他物业服务企业管理；未引进物业企业的老旧住宅，可暂由原产权单位代管。受托人（单位）履行特种设备法律法规规定的特种设备使用单位的义务,承担相应责任。电梯使用管理者未委托的，由电梯使用管理者履行运营管理业务，承担相应责任。
六、保障措施
（一）强化组织领导。为加强对老旧住宅加装电梯工作的组织领导，成立由市政府分管副市长任组长，相关部门和单位、主城四区政府有关负责同志为成员的兰州市老旧住宅加装电梯工作领导小组（以下简称“领导小组”，名单附后），负责统筹协调老旧住宅加装电梯工作。领导小组办公室设在市住建局，办公室主任由市住建局分管负责同志兼任，负责领导小组日常工作和相关工作任务的协调推进、督促落实。主城四区政府也要成立相应的工作机构，推进老旧住宅加装电梯工作按计划顺利进行。
（二）加强财政奖补。对老旧住宅未预留电梯井加装电梯的，每部电梯省级财政补助10万元，市级财政配套补助10万元，专项用于补助加装电梯建设安装成本；对已预留电梯井加装电梯的，每部电梯省级财政补助5万元，市级财政配套补助5万元，专项用于补助加装电梯建设安装成本；已预留电梯井加装外挂电梯的，财政不予补助；住宅楼或单元为单一产权的，加装电梯费用财政不予补助。主城四区政府根据实际情况也要进行相应的财政补贴，补贴标准由主城四区政府根据各自实际情况制定。
（三）落实各项优惠政策。具有审批权限的部门应当按照“能减则减、能免则免”的原则，对老旧住宅电梯加装过程中产生的各种费用予以减免（不含税费）。允许加装电梯的业主按规定提取个人承担费用部分的住房公积金。鼓励老旧住宅原建设单位或房屋开发企业出资加装电梯。在原有小区用地范围内加装电梯的，加装电梯后新增面积为单元全体业主共有，不予按房屋办理不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免予补缴市政基础设施配套费及其他市级立项的相关行政事业性收费。鼓励加装电梯实施工程总承包，在确保质量安全的前提下，有条件的区可以采取“先建后验”方式。加装电梯项目应当由实施主体自行选择电梯品牌进行加装。
（四）探索创新建设运营模式。鼓励引导加装意愿强烈的业主自筹全额资金加装电梯，并将其纳入2021年城市老旧住宅加装电梯项目库内，进行统一管理，除不享受政府奖补资金外，在项目审批、建设等方面与政府奖补项目采取相同方式管理，享受统一优惠政策。鼓励引导房地产开发企业、电梯制造安装企业、物业服务企业参与电梯加装工作，积极探索代建租赁、分期付款、委托运营、共享电梯及建设、运营、维保一体化等市场化运作模式。
（五）强化督查考核。领导小组办公室要加强对主城四区老旧住宅加装电梯工作的督查指导，定期通报加装电梯项目实施情况，推动加装电梯各项工作任务落到实处。按照2020年财政部印发的《项目支出绩效评价管理办法》，结合老旧住宅加装电梯工作进展情况，分阶段对各区进行考核，对组织不力、推进缓慢、财政奖补资金未及时拨付到位的，进行通报批评，对相关责任人按相关程序提请追责。未列入政府当年老旧住宅加装电梯任务计划、不享受财政奖补资金进行加装电梯的，可参照本实施方案执行。
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人以及其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条市、县（市、区）住房城乡建设或者房地产管理部门（以下统称物业主管部门）按照各自职责，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
发展改革、市场监管、城市管理或者综合执法、公安、消防等有关部门，以及供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作，在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。
发展改革部门负责制定普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费基准价格及浮动幅度等物业服务收费管理相关政策，建立完善物业服务收费管理制度，报请本级政府批准后执行；负责将物业管理领域信用建设纳入社会信用体系建设管理。
市场监管部门负责监督落实物业服务收费标准公示和监督管理工作，依法查处物业服务收费中的价格违法违规行为；负责住宅小区电梯等特种设备监管工作。
城市管理或者综合执法部门负责对擅自占用物业服务区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，以及私搭乱建、私开门窗、擅自改变房屋用途等违反物业管理规定和城市管理法规的行为进行查处。
公安机关负责物业服务人治安防范、技防设施建设监督管理工作；指导和监督物业服务人保安服务、保安员管理工作。
消防救援部门负责指导辖区派出所实施住宅小区消防监督检查，督促物业服务人和其他相关责任人落实消防安全责任，对违反消防安全规定的行为进行查处。
第五条县（市、区）人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立健全县（市、区）、乡镇（街道）、社区三级物业管理工作体系和专业化、社会化、市场化物业服务机制，支持采用新技术、新方法，提高物业管理水平。
各县（市、区）依托物业主管部门成立物业服务行业党组织，负责统筹指导本地物业服务行业党建工作。各县（市、区）要建立由组织、发展改革、住房城乡建设、民政、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、应急、市场监管、城市管理等部门参加的综合协调机制，定期召开会议，研究协调解决物业党建和物业服务管理中的重点难点问题。
第六条业主大会、业主委员会、物业服务人在乡镇（街道）、社区党组织的指导下依法依规开展物业管理活动。
支持住宅小区、业主委员会、物业服务人、物业服务行业自律组织根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。
第七条市物业主管部门建设市级物业服务人信用信息管理系统。物业服务人信用信息管理系统应当具备物业服务人信用管理、物业服务信息发布、电子投票表决等功能。法律、法规、规章等规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，可以通过系统进行表决。
第八条物业服务行业自律组织应当建立完善行业自律管理制度，加强物业服务行业从业人员培训和教育，配合物业主管部门开展物业服务人信用管理工作，协助调解处理物业管理纠纷。鼓励物业服务人和相关单位加入物业服务行业自律组织。
第二章新建物业与前期物业管理
第九条物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
第十条普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案、选择物业服务等级，依法选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。
住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。业主上房前更改前期物业服务人的应依法按照相应程序进行重新备案。
投标人少于三个或者物业服务区域住宅规模较小的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务人。
提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业服务人。
第十一条建设单位应当在楼房销售处醒目位置公示前期物业服务合同和临时管理规约。
建设单位在销售商品房时，应当将下列内容以图文形式向买受人明示：
（一）物业服务区域的范围；
（二）物业共用部位、共用设施设备名称；
（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位（库、棚），充电桩的数量和位置；
（四）物业服务用房的面积和位置；
（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；
（六）物业服务等级标准、服务内容和收费标准。
第十二条物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。落实在居民小区建设“红帆驿站”要求，“红帆驿站”可与物业服务人共用场所。
物业服务用房按照下列标准配置：
（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，方便物业服务人提供服务，方便业主进出物业服务中心。
物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。
第十三条物业服务区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
物业服务区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人民防空功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负责运营、维修、保养。
第十四条新建物业实行前期物业承接查验制度。物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定，与物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。现场查验中，物业服务人应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务人复验。
第十五条前期物业服务人应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及相关资料移交给业主委员会。无业主委员会的，应当在乡镇（街道）的监督下，移交物业所在地的社区环境和物业管理委员会（以下简称环物委）或社区居民委员会。
环物委为社区居民委员会的下设委员会，人数应当为五人（含）以上且为单数，其中党员人数应当不少于百分之五十。设主任一名，由社区居民委员会主任兼任；副主任一名，由“两委”成员担任；委员由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表等组成。
第三章业主自治
第十六条业主大会根据物业服务区域的划分成立，一个物业服务区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
分期开发建设的住宅小区，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当及时向乡镇（街道）书面报告业主入住情况。
建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，可以由业主联名，向乡镇（街道）提出召开首次业主大会会议的书面申请。乡镇（街道）应当及时调查核实，符合首次业主大会会议召开条件的，应当在受理业主书面申请三十日内组建业主大会筹备组。
符合首次业主大会会议召开条件，但建设单位、前期物业服务人未按规定报告，且业主未主动提出书面申请的，乡镇（街道）可以根据实际情况，组建业主大会筹备组。
第十八条业主大会筹备组由七人以上单数组成，由乡镇（街道）代表一名，社区居民委员会代表一名，建设单位代表一名、前期物业服务人代表一名和业主代表若干名组成。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇（街道）代表担任。
业主大会筹备组组建前，乡镇（街道）应当向建设单位、前期物业服务人发函，建设单位、前期物业服务人应当予以签收并派人参加筹备组。
第十九条物业服务区域业主人数较多的，可以幢、单元、层等为单位推选业主代表，参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前，应当事先就会议内容书面征求所代表的所有业主的意见、建议，凡需业主投票表决的，表决票应当经业主本人签名，并将其所代表的所有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。
第二十条业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第二十一条鼓励业主中的居民委员会成员和党员通过法定程序担任业主委员会成员。做好业主委员会委员候选人资格审核把关，注重把符合条件的社区“两委”成员、党员业主、机关企事业单位退休党员、楼长、网格长等推荐为业主委员会委员或主任候选人，通过法定程序进入业主委员会，原则上新增、换届业主委员会成员中，党员比例不低于百分之五十。
第二十二条设立业主大会、召开业主大会会议时，乡镇（街道）和社区居民委员会应当派员参加并给予指导和协助。
召开业主委员会会议时，业主委员会会议召集人应当告知社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。社区居民委员会应当派员参加并给予指导和协助。
第二十三条业主委员会应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，用于发布业主自治等信息。业主委员会组成及委员分工情况，应当在公示栏长期公示，接受业主监督。
第四章社区物业管理
第二十四条乡镇（街道）应当明确机构和人员，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动并依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
第二十五条社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡镇（街道）开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作。
第二十六条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在乡镇（街道）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二十七条社区内有多个住宅小区的，环物委可以在住宅小区设立小区事务组，作为环物委派出组织，代表环物委在本小区具体履行职责，完成环物委交办的工作。
小区事务组的产生方法、人员构成、管理制度、职责范围等，由社区居民委员会监督环物委制定。
第二十八条环物委履行下列职责：
（一）宣传环境卫生和物业管理法律法规和方针政策；
（二）协调处理本辖区物业管理有关事项，督促业主委员会和物业服务人履行职责；
（三）监督物业服务合同履行，督促物业服务人依法依约开展服务；
（四）对物业服务区域内的违法违规现象，及时劝阻、制止并报告有关部门；
（五）协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务人之间的矛盾纠纷和投诉；
（六）社区居民委员会交办的其他工作。
